La questione attiene alla possibilità o meno di gestire beni immobili mediante la costituzione di una società semplice, così come disciplinata dagli artt. 2251 e ss del Codice civile.
Il caso è quello di più soggetti che decidano di locare beni immobili e ricerchino una forma giuridica idonea, conveniente anche da un punto di vista economico e fiscale. Gli ultimi orientamenti del Notariato Triveneto (Massime G.A.10 e O.A.11) sono in senso favorevole, ammettendo tale possibilità.
In particolare, il Notariato del Triveneto ha affermato espressamente che l’attività di gestione di beni immobili può essere effettuata anche con una società semplice, quando lo scopo della società sia semplicemente quello di locare gli immobili, senza che vengano prestati servizi aggiuntivi. Ciò è confermato anche da alcune disposizioni in ambito fiscale che già prevedono la possibilità di trasformare società commerciali in società semplici, quando lo scopo sia, appunto, la gestione di beni immobili.
Ovviamente ciò presuppone che i soci debbano preventivamente rinunciare all’utilizzo diretto dei beni immobili a scopo di godimento personale e che l’attività non sia di tipo commerciale o industriale.
Quando l’attività è, al contrario, di tipo commerciale o industriale, essa richiede necessariamente un impegno di mezzi, risorse ed organizzazione tali da abbisognare di un modello societario diverso, che consenta l’esercizio di un’attività commerciale (è il caso degli appartamenti – vacanza, dove, oltre al godimento dell’immobile, il locatore fornisce tutta una serie di servizi aggiuntivi).
Al contrario quando l’attività non è di tipo commerciale (e tanto meno industriale), come appunto nel caso della sola locazione di immobili, il modello della società semplice può risultare molto utile e conveniente.
La locazione di immobili, infatti, può essere a tutti gli effetti considerata un’attività economica, ma non commerciale o industriale, che può, dunque, essere svolta senza la necessità di un’organizzazione di mezzi e di persone, dal momento che oltre alla concessione di godimento degli immobili non sono previsti servizi aggiuntivi. I soci gestiscono l’attività in comune al solo scopo di ricavare utili.
Se questa è la causa concreta del contratto sociale (art. 2247 c.c.), si differenzia per ciò solo dalla diversa ipotesi della comunione a scopo di godimento, dal momento che nella società semplice i beni sono sottratti alla disponibilità e al godimento dei soci.
Posta quindi l’ammissibilità di tale figura societaria con lo scopo di gestione di immobili, occorre chiedersi come si configuri in questa specifica ipotesi la responsabilità della società e dei singoli soci.
Il Codice civile, in tema di società semplice (e dunque anche nel caso di specie), prevede che i soci, previa escussione del patrimonio sociale, rispondano dei crediti della società, personalmente e solidalmente, se hanno agito in nome e per conto della società.
È prevista, tuttavia, la possibilità di derogare a tale disciplina, mediante patto contrario che, però, deve essere portato a conoscenza dei terzi con mezzi idonei per poter essere opponibile ai creditori.
Post a cura di SuperPartes
